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用数据说话:万达香港退市与轻资产转型

     发布时间:16-09-07

万达商业发布公告称其控股股东(万达集团)将代表联合要约人以52.8港元/股全面回购已发行H股,总代价约344.55亿港元。从万达的表态和业界的分析来看,“被严重低估”是退市的主要原因,其实,万达商业放弃香港的根本原因是“轻资

万达商业发布公告称其控股股东(万达集团)将代表联合要约人以52.8港元/股全面回购已发行H股,总代价约344.55亿港元。从万达的表态和业界的分析来看,“被严重低估”是退市的主要原因,其实,万达商业放弃香港的根本原因是“轻资产”模式被初步验证。


经济不景气下的“去地产化”

2015年,万达商业总营收1242亿,同比增加15.14%。物业销售、物业租赁及酒店经营三大主业的同比增幅分别为11.74%、31.2%和23.83%。

物业销售在总营收中的比重已从2011年的89.6%降至2015年的82.5%。物业租赁及管理收入占比稳步提高,到2015年占比达10.9%。2015年,销售、租赁、酒店三项业务同比增幅分别为12%、31%和24%。

实际上,2015年合同销售额只增长了2.45%,较2014年的1601.5亿仅增39.3亿。但万达商业将2015年合同销售额的62.5%确认为营收,而2014年只确认了57.3%。

这是房地产公司“调节”营收的标准动作。生意火爆时确认比例低,反之确认比例高,目的是使营收看起来维持稳定增长。
物业销售对营收的贡献比物业租赁高一个数量级,但前者的毛利润率低且逐年下滑。2012年,物业销售业务的毛利润率曾高达51%,2015年降至38%;而物业租赁及物业管理的毛利润率逐步提高到72%。

到2015年,物业销售及物业租赁对整体毛利润的贡献分别为77.2%和19.5%。王健林的目标则是:三年内租金收入占净利润的比重超过50%。
对宏观经济形势,王健林已做了最坏的打算。在“西双版纳”年会上,他预计2016年房地产销售收入有可能大幅下降。坊间认为合同销售额将从2015年的1640亿降到1300亿左右,未来或许会降至千亿以下。而物业租赁、酒店经营、文化娱乐等其它业务将保持增长,物业销售额占万达集团总收入的比重将由2015年的86.1%降至50%以下。
宏观经济不景气,万达大幅降低目标销售额,通过“去地产化”逐步降低受经济周期的影响。形成鲜明对照的是,恒大、万科却在冲击2000亿、3000亿。

万达的价值不在卖掉多少房

万达模式的核心可以概括为“以售养租”:
第一步
在入驻城市的非核心区低价拿地,建设万达广场;
第二步
将建成物业部分出售,所获现金流覆盖拿地、建筑等项成本;
第三步
出售部分物业后,剩余部分“只租不售”同时对租户进行筛选及监督管理;
第四步
随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升,定期对“投资物业”进行价值重估,获取“公允值增加”收益。
例如,2015年公允值增加达172亿,相当于同期净利润的57%。

2011年、2012年,投资物业公允值增加分别相当于净利润的71%和79%。一方面是因为当年净利润没2015年高,另一方面体现出万达如今对公允值重估的“克制”。
2011年,万达商业搞出140亿“公允值增加”,占年末持有“投资物业”的12.6%。2015年,“公允值增加”虽有172.3亿,却只相当于年末“投资物业”的5.6%。

截至2015年未,万达商业旗下已开业万达购物中心达133座、酒店72家,持有投资性物业总面积逾2600万平米,在全球不动产企业中排名第一。
如果说“万科的价值在卖掉多少房”,万达的价值则在“多少房没卖”。

王健林找到“减负”之路
1.负债率逐年下降
2011年以来,万达商业总资产从2500多亿膨胀到6400亿,净增了将近4000亿。难能可贵的是,总资产负债率从76%降到了71%。

除了总资产负债率的降低,万达商业负债结构中有两点值得关注:
一是银行贷款多、利息负担重。2015年贷款余额达1540亿,较2011年翻了一番,但比2014年少了200亿。主要因为使用IPO募集资金偿还了部分贷款。
截至2015年末,1年内短期贷款和5年以上长期贷款分别为419亿和537亿。全年利息支出总额达126亿,比6万员工全年薪酬福利总支出还多24亿!

二是“客户垫款”(主要为预售款)允当重要融资方式。2013年以来,万达商业此项负债开始高于1000亿,2015年达1337亿,接近年度合同销售金额,与银行货款余额相差无几。
根据公司财务原理,客户预付款是优于银行贷款的融资方式。即不用付利息,又不必以现金偿付,确保到期能交付产品就行。

不过,万达商业在计算资产负债率时将客户垫款剔除,得出50%这个结果,则太乐观了,因为无论如何“出来混总是要还的。”
千亿预售款是万达综合能力的体现,前提是用户对品牌价值和按期收房有充分的信心,不是随便哪家房地产公司能做到的。

2、土地储备及资本承担
2014年、2015年,万达商业土地储备(按规划建筑面积)的总量和结构都趋于稳定。最核心的“在建物业”分别为4735万平米和4798万平米。
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